부산 공장임대 찾다가 대저동 소형 공장 급매매로 전환

 

 

부산 공장 전문 부동산, 복성공인 6년차 대표 김동진 공인중개사입니다. 저는 주택을 제외하고 공장, 창고 등으로 최근 3년간 아래와 같이 거래를 성사시켰습니다.

부산에서 공장 빌려 쓰는 분

평생 월세살이 할 건가요?

 

부산에서 공장 임대해서 빌려 쓰는 분 많습니다. 이제 막 사업을 시작했거나, 운영 자금이 빠듯해서 임대만 찾는 분들 있어요.

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그런데, 평생 월세살이 할 건가요?

좋은 자리 선점해서 2년, 4년 사용하면 뭐 하나요? 건물주 배만 불려주고, 또 다른 임대 찾아 떠나야 하잖아요.

한 번 생각해 보세요.

건물주가 왜 공장을 빌려줄까요?

지금 금리로는 공장 월세 받아서 이자 상환하기 빠듯해요. 그런데도 돈 있는 분은 지금도 공장을 매수하죠.

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건물주의 목적은 월세가 아니에요.

상가와 다르게 공장은 월세 수입보다, 땅값의 상승분이 더 큽니다. 2~5년 투자를 생각한다면 공장 매매 후, 임대 사업자로 운영하는 편이 좋죠.

지금 내는 공장 월세보다

대출 이자가 더 겁나요?

제가 급매물로 나온 공장으로 계산해 볼게요.

부산 소형공장 급매물 : 토지 115평 + 공장 58평

부산 강서구 대저동에 위치한 공장 58평입니다. 최근까지 임차인이 있던 곳이죠. 월세는 190만원 나옵니다.

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공장 58평 빌려쓰는데 매 달 부가세 포함 209만원이 나가요. 이 돈은 그냥 지출입니다.

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이렇게 2년간 지불해 보세요. 월세만 5,016만원이에요. (209만원x24개월=5,016만원)​

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부산 공장 급매매 : 총액 7억 6,000만원 (평당 661만원)

이제 공장을 매매해 볼게요. 복잡한 건 생략하고 간단하게만 계산해 보죠. 워낙 급매물이라 총액 7억 6,000만원 입니다. (평당 661만원)

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담보 가치가 충분한 매물이라 개인 신용에만 문제없다면 은행 대출금은 80~90% 무난하게 나옵니다.

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1금융권 대출로 90% 확보되면, 여러분은 매매가의 10% + (세금 및 수수료)만 준비하면 됩니다.

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이제 이자를 계산해 볼게요.

1. 은행에서 90%대출 (대출금 6억 8,400만원)

금리 4.5% : 월 256만원

금리 3.5% : 월 199만원

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2. 은행에서 80%대출 (대출금 6억 800만원)

금리 4.5% : 월 228만원

금리 3.5% : 월 177만원

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이 공장(58평)의 월세가 209만원이죠. 자본금 조금만 있으면 80% 대출받고, 이자 177~228만원이에요.

대출 금리 겁내지 마세요.

어차피 3개월마다 변동이에요.

지금 금리로는 4% 중반대이지만, 어차피 금리는 3개월 변동이잖아요. 2년 전 금리인 3% 중반대로만 내려가도 월세보다 이자가 저렴해요.

지금 당장 월세보다 몇 십만원

더 나가는 게 아까워요?

제가 앞서 말씀드렸죠. 공장 건물주에게 중요한 건 월세가 아닙니다. 바로 시세 차익이죠.

부산 소형공장 급매물 7억 6,000만원 / 감정가 8억 6,000만원

이 공장 2024년 1금융권 탁감 결과 감정가 8억 6,000만원 나왔습니다. 다른 은행에서 감정해도 결과는 비슷할 거예요.

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지금 감정가 8억 6,000만원인데, 매매가 7억 6,000만원으로 살 수 있다면? 정확히 1억원 차이죠.

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2년 후에 싸게 내놓아서 9억에 팔았다고 가정해 볼게요.

시세 차익은 1억 4,000만원입니다.

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은행 대출 80%를 받았다면 2년간 이자는요.

(금리 4.5%, 2년간 5,472만원)

(금리 3.5%, 2년간 4,256만원)

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아까 이 공장 2년간 월세가 5,016만원이었죠.

지금 금리 그대로 쭉 가도 450만원만 더 내면 되고, 금리가 조금이라도 낮아지면 월세보다 이자가 싸요.

어차피 내야 하는 월세

이자로 내고 시세 차익 얻자고요.

모든 공장 매물이 이렇게 싼 건 아닙니다.

지금 알려드리는 단 하나의 급매물, 이 공장만 그래요. 게다가 전력 30kw에 호이스트 2.8t까지 있어요.

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공장 빌려 쓰신 분이라면 아시죠?

내 돈 들여서 전기 증설해두면 나갈 때는 임대인 재산이 되는 게 현실이죠. kw당 증설 비용이 만만치 않아요. 게다가 호이스트 설치 비용도 어마어마하죠.

부산에서 공장 임대 찾는 분

이 공장부터 보세요.

최근에는 매매보다 임대를 많이 찾아요. 아무래도 대출 금리가 부담되겠죠. 그런데 사자마자 1억 차익을 얻을 수 있는 소형 공장이 있다면? 판단은 여러분께 맡기겠습니다.

직접 쓰지는 않을 건데

제가 사서 월세 받아도 되죠?

많은 투자자분들이 이 매물을 탐냈어요. 그런데 이 공장은 빌려줄 수 없습니다. 매수인이 직접 사용해야 돼요.

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이유는 대저1동이 토지거래허가구역이기 때문이죠. 어렵지 않아요. 그냥 투기를 방지하기 위한 정책입니다. 그러니 투자는 투기로 보는 거예요. 이 지역에 개발 이슈가 있어서 투기꾼을 방지하기 위한 목적이죠.

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그래서 공장 쓰시는 분에게 절호의 기회입니다. 단순 투자자는 사고 싶어도 못 사요. 직접 공장 운영하시는 분만 살 수 있는 기회죠.

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이 기회 놓치고,

이런 공장 찾아달라고 연락하지 마세요.

저도 이 정도 파격적인 조건은 못 찾습니다.

오늘 예시로 든 급매물에 대한 정보입니다. 이 글을 작성하는 시점에는 거래 가능한 물건이에요. 이 기회를 놓친 분은 1~2개월 후에 땅을 치고 후회하겠죠.

기회는 자주 오지 않습니다.

 

 

주택, 아파트 알아보시는 분은 그 지역에 위치한 부동산에 방문하는 게 좋습니다.

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공장, 창고 알아보시는 분은 그 분야만 전문적으로 중개하는 제대로 된 부동산을 찾아야죠. 동네 부동산 들어가서 공장 찾지 마세요. 그분들은 공장 모릅니다.

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현재 부산, 김해 지역뿐 아니라 타 지역에서도 상담 요청이 오고 있습니다. 만약 전화연결이 안 된다면, 문자를 남겨주세요. 제가 순차적으로 연락드리겠습니다.​​

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공장, 창고 전문 6년차 대표

김동진 010-4802-0125